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枣庄购房百科:卖方违约拒绝卖房时 该如何解决问题?

更新时间:2019-01-18 08:31:01 来源:枣庄房产网
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小王月底在中介看中了一个校区房,交了定金并与房主签订了买卖合约。没想到“五一”刚过,小王找到卖家想办理相关手续时,卖家却以夫妻间未就卖房达成一致为由毁约,宁可赔偿双倍定金也不愿履行合同……针对近来频发的二手房卖主毁约案件,法律专家说,卖房人看到房价上涨后拒绝卖房,属于民事违约行为,按照《合同法》规定,要承担三种违约结果:一是继续履行合同;二是采取措施补救;三是赔偿损失。这三种违约结果由买房人选择。因此,买房人可以选择不要卖房人双倍返还的定金,而要求对方必须继续履行合同。

当下房价涨幅较快,买方因出卖方反悔导致的二手房交易违约率激增,大部分出卖方不愿意“按合同办事”,宁愿主动违约,甚至支付双倍违约金也拒不交房。

近一段时间,哈尔滨市各区法院受理多起房屋买卖合同纠纷。一些买家在房屋买卖中途遭“腰斩”,叫苦不迭,纷纷到律师事务所寻求法律帮助。据黑龙江启凡律师事务所主任姜启凡介绍,该所仅在4月份就收到该类纠纷案件3起,今年以来,他们已受理咨询此类纠纷30件,其中有8件已经正式代理诉讼。房价看涨卖方毁约

今年2月,于某通过某房产咨询代理公司与黄某签订了一份《房屋转让合同》。于某向黄某购买南岗区某名校的学区住房,面积86.38平方米,房价65万元,并约定了付款方式、定金及违约责任等相关条款。按照合同,于某先向黄某支付定金2万元,并在合同中详细约定了如何办理房产过户和交纳房款的一切事宜。

但是,黄某的儿女得知此事后,认为黄某不了解房市价格,“贱卖”了房子,并找到房产评估机构,得出的评估结论为该房产市场价值约为85万元。于是黄某向于某提出交涉,希望能改变原合同,按照评估价格来交易房产。于某认为他们原先商谈的价格为当时的市场价格,并签订了合法的协议,黄某提出的要求既不合理也不合法,遂拒绝了黄某的建议。黄某提出如果不改变原协议,他就拒绝履行合同,宁可双倍返还定金。于某提出即使自己得到双倍定金的赔偿也无法弥补损失,因为两个多月来市场价格已经大幅度上涨,他与黄某签订协议后就没有再出去选择其他房屋,无论是同意黄某的提议还是出去选择其他房屋,对自己都会造成一定的损失,所以希望黄某履行原协议。但黄某坚决不同意,经过一段时间的协商,于某无奈接受了双倍定金的赔偿。

赵先生的遭遇与于某相同。2009年8月,赵先生带着妻子去看房,房主是一对夫妻,双方几次接触下来谈好房价为70万元。签房屋转让协议时,双方特意就违约明确了责任,“违约方要支付定金两倍的赔偿金”。因为房屋是登记在夫妻名下,房主小马不但签上了自己的名字,也把妻子的名字代签了。签好协议后没多久,赵先生就接到小马的电话,称房子不卖了,理由是老婆不同意,法律规定重大经济行为不适用代理。无论赵先生怎样恳求,小马都坚称房子不卖了,小马表示,老婆在卖房的过程中一直不同意卖房。当时卖房子时,赵先生妻子正在房间为了几件旧家具还与自己老婆吵架,自己老婆根本不知道自己卖房。赵先生认为如果小马老婆不同意卖房,当时就应提出来,现在的毁约理由太牵强。后通过了解,赵先生才发现,短短一段时间,该地段房子每平米价格已经涨了一两千,赵先生表示房子不卖也可以,但既然是卖方违约在先,应该双倍返还定金。

要钱要房买主定夺

分析人士认为,房价上涨是一个原因,而业主心理预期看涨也是导致卖家毁约的重要原因。

哈尔滨市一家房产中介机构的经营者丁女士认为,由于房价上涨的速度较快,一些卖主为了让自己的房子能卖上最高价,宁可主动赔偿双倍定金也要毁约,这在过去的房产交易中是没有过的。而很多买主为了避免官司的麻烦,也就无奈地接受了卖主的要求,接受双倍返还的定金。

有多年房产纠纷审理经验的道里区法院民事审判庭的孙法官解释,买房人有权要求卖方继续履行合同。卖房人看到房价上涨后拒绝卖房,属于民事违约行为,按照《合同法》规定,要承担三种违约结果:一是继续履行合同;二是采取措施补救;三是赔偿损失。由此可以看出,排在第一位的违约结果就是继续履行合同。这三种违约结果是由买房人选择的。因此,买房人可以不要卖房人双倍返还的定金,而要求对方必须继续履行合同。

孙法官称,卖房人双倍返还定金只是一厢情愿,但承担违约后果的方式不是违约人选择的,而是“受害人”选择的。

毁约背后“借口”多多

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