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枣庄购房指南:房产过户避税有哪些问题

更新时间:2019-01-16 08:28:02 来源:枣庄房产网
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在二手房交易时,不少购房者采用“黑白合同”、“假赠与”与“房屋典当”等“规则空白”进行避税的现象时有发生。其实这里隐藏着重重风险。有关专家提醒消费者不要采取不正当的方法避税,这样会给你带来不必要的麻烦。

房产过户避税有哪些问题

先租后卖

房产新政出台后,郭先生由于各方面原因想将已买三年的房子卖掉,但想到要按照房价全额缴纳5.5%的营业税及附加费,郭先生觉得很不划算,于是他与买家约定,买家先以租赁的方式入住,两年之后双方再按约定的价格交易过户,已交租费就计入房价。

律师点评:此种方法不缴全额营业税及附加费了,只缴契税、登记费、印花税等。具有一定可行性。但由于房屋的价格具有极大的可变因素,如果所签的价格与两年后该房屋的市场价格不一样,房屋价格上涨了,房主完全可能宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子,对于买方来讲,则要承担由此带来的诸多机会成本。同时卖家还有可能将此房抵押或另外出售,对于买家就有很大的法律风险!

假赠与真卖房

王女士手头有套房子,有买主愿意出55万买,但是今年新政策出台,让她觉得卖掉房子后除去杂七杂八的税费,落入自己口袋的钱似乎少了不少,于是李女士在中介的帮助下想通过赠与的方式把这套房子转让出去。

律师点评:通过赠与方式转移房产,是房产转移过程中常见形式,也是我国法律所规定的权属人处分自己财产的一种权利和行为方式。因为赠与方式转移房产完全不同于市场化交易,故而不征营业税。

对于有亲属关系的和确实属于赠与关系的双方来讲,通过赠与方式转移房产是一种合理的避税方式。其费用主要是契税、公证费、登记费、印花税等。契税是交易额或评估额的1.5%(第一次交易),以后交易为3%;公证费(赠与合同的公证)成都市一环路内16元/平方米,一环路外二环路内14元/平方米,二环路外12元/平方米;登记费80元。

如果房产转移双方的真实意思和目的不是赠与,而是想转移房产并获利,完全背离赠与法律上无偿性的特征。那么,这种行为将不够成合法有效的赠与,而是以外在表现合法的赠与形式,掩盖了逃避税收非法目的违法行为。一旦出现纠纷,根据现行法律规定,当事人双方就要承担补缴税款、罚款的责任,严重的甚至要承担刑事责任。而且,明为赠与实为买卖的转移房产除了上述法律风险外,实际过程中还存在很大的交易风险。对买家来说,如何约定付款方式,这是一个难题,因为赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与,即使买家已经付了定金,也对出售方没有约束力。此外,我国《合同法》规定:“赠与的财产有瑕疵,赠与人不承担责任。”也就是说,如果买方收到的房屋出现质量问题,就很难要求原主人赔偿。另外,买家还要提防赠与人撤销赠与或不履行赠与义务的行为。

合同价格远低于实际价格

正准备卖房的王女士也是通过中介与买房人约定了一个卖价,不同的是,买卖合同上写的交易价格只是该价格的一半,她想以这种方式少缴纳营业税。

律师点评:此种方法少缴全额营业税及附加费了,仍须交契税、登记费、印花税等。这种行为是以外在表现合法的形式,掩盖了逃避税收的非法目的,是一种违法行为。一旦出现纠纷,根据我国现行法律规定,当事人双方就要承担补缴税款、罚款的责任,严重的甚至要承担刑事责任。

先签合同几年后再过户

张女士今年3月份在城西又购买了一套面积为120平方米的住房,就想把3年前在草金路买的房子卖掉,不巧的是刚好赶上新政出台,这套40万元的房子如果按照46万元卖出,可能要多缴1.5万元的税费。张女士觉得划不来,于是通过中介与买房人约定了一个价格,准备等到房子满了五年之后再办过户手续来避税。

律师点评:此种方法不缴全额营业税及附加费了,只缴契税、登记费、印花税等,具有一定可行性。但双方签订合同之后,如果不及时办理交易手续,时间一长,就会有诸多外界因素影响到交易过程,双方都将面临所有突如其来的风险,包括政策风险、市场波动的风险,特别是房地产价格并不是很稳定的情况下,一旦出现大的落差,必有一方会有重大的损失。而且,时间越长所承担的风险越大,而且即使合同办理了公证手续,也不能避免上述风险的存在。同时,卖家还有可能将此房抵押或另外出售。


据了解,枣庄二手房,一些二手房中介为达到尽快成交的目的,抓住买卖双方的心理,为双方出如何“合理避税”的主意。

他们常用的方法是:

房产过户避税有哪些问题

一、“有意压低交易价格”买卖双方故意压低房屋实际成交价格,欲达到少缴税的目的。

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