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枣庄房产指南:房屋买卖合同效力的强制性规定

更新时间:2019-01-14 09:31:08 来源:枣庄房产网
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合同法解释(二)第14条将合同法第52条第5项规定的“强制性规定”限缩为效力性强制性规定,但并未明确如何区分效力性强制性规定和管理性强制性规定。我国《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》以及《城乡规划法》等法律法规中存在大量涉及房屋买卖合同效力的强制性规定,有必要在分类梳理的基础上对这些强制性规定与合同效力的关系予以廓清。

买卖合同

一、准入资质

房地产开发企业实行严格的资质准入。《城市房地产开发经营管理条例》第9条规定,房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等,对备案的房地产开发企业核定资质登记。房地产开发企业应当按照核定的资质登记,承担相应的房地产开发项目。房地产开发企业未取得资质证书或者超越资质等级从事房地产开发经营,所签订的商品房买卖合同效力如何认定?

就商品房开发环节而言,最高法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2012]8号)(以下简称法释[2012]8号解释)第15条规定,合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同有效。合作开发房地产合同的当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效,但起诉前一方取得房地产开发经营资质的,应当认定有效。最高法院在(2010)民一终字第45号判决书中亦认定,虽然签订该合同时,双方均无房地产开发资质,且涉案土地亦为国有划拨土地,但随后双方又与具有房地产开发资质的福永公司签订了三方合作开发合同,并陆续缴纳了土地出让金,还将涉案土地变性为商住用地,同时也取得了政府相关部门审批颁发的《建设工程规划许可证》、《房地产预售许可证》等行政批文,因此,福星公司与富山宝公司双方在合作开发房地产方面先期存在的资质缺陷等问题得以弥补,据此应当认定双方之间系合作开发房地产关系,二者之间签订的《合作投资兴建三星花园合同书》应为有效合同,对双方当事人具有约束力。为了规范房地产市场秩序、确保商品房质量,在商品房销售阶段,房地产开发企业欠缺开发经营资质的,除非起诉前取得相应资质,否则商品房买卖合同应被认定为无效。

二、强制许可

房地产项目的各个环节都存在大量强制许可,欠缺强制许可的房地产项目在性质上属于违法建筑,国家对违法建筑持否定性评价。

1、国有土地使用权证

根据《城市房地产管理法》第38条和第39条的规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书,否则不得转让。那么,国有土地使用权证是不是房屋买卖合同有效的必要条件?对此,法释[2012]8号解释第9条规定,转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。因此,除非转让方在起诉前取得土地使用权证书,否则房屋买卖合同无效。

2、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证

《城乡规划法》第38条第2款规定,以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,在签订国有土地使用权出让合同后,建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同,向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。第40条第1款同时规定,在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。根据上述两条规定,建设工程必须取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。《城市房地产管理法》第45条同样规定,商品房预售应当持有建设工程规划许可证。就建设用地规划许可证而言,《城乡规划法》第39条规定,规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的,该国有土地使用权出让合同无效。最高法院在(1997)民终字第102号民事判决中亦认定,双方在订立《建设工程施工合同》时,尚未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证,因此合同无效。同样,欠缺此二证的房屋买卖合同应被认定为无效,但允许在起诉前补办。

3、商品房预售许可证《城市房地产管理法》第45条第4款规定,商品房预售应当向县级以上人民政府房屋管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。欠缺预售许可证是否影响商品房买卖合同的效力?最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第2条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

三、土地用途管制

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