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枣庄购房指南:二手房违约 应该如何应对?

更新时间:2019-01-14 09:30:56 来源:枣庄房产网
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与一手房相比,二手房具有配套相对成熟等优点,因此许多人在购房时选择了二手房。但是,二手房交易过程中,总是会遇到这样那样的问题。

买卖房屋惹上官司,这是买家和业主任何时候都不愿意面对的情况,如果遇上房价急速上行或下滑,拖多一天就意味着再购(售)房屋的成本在上升。如果你不幸遇上二手房违约,该怎么办呢?

海珠区判例教训:

未最终过户别进行豪装

这是一个发生在2013年的真实案例。滨江东某豪宅一位业主当年售房,房价接近千万,由于买方希望尽快收楼装修,在签订了网签合同后爽快地支付了超过房价20%的首期款。不料随后在买家投入过百万元装修豪宅后,竟然得知法院对房屋进行了查封,业主提出让买家垫钱还债就可以解封。

买方因为觉得业主隐瞒房屋涉及债务纠纷而诚信有缺陷,担心还了一笔还有一笔,于是起诉到法院要求解除合同,退还首期以及因此而发生的装修费用,并要求业主赔偿因楼价上升而产生的损失。由于这单房屋官司涉及房屋估价以及装修估价,买卖双方对此都各有异议,到2015年7月底该官司尚在二审之中。

根据一审判决,法院全部支持买家的请求,过百万元首期款和近百万元的装修款都必须退还,业主还需支付楼价上升的70多万元差价款。

深圳他山石:

房价涨了 违约案件处理多了

7月19日,深圳龙岗法院判决一违约卖家赔偿合同房价20%比例的金额,比例之高让被违约的买家们为之鼓舞。然而,业主赔偿20%违约金,但房子涨幅达40%,看似买方胜诉,实际上仍是卖方获得了违约利益。目前深圳二手房市场违约纠纷仍在持续,而“3·30”新政后深圳疯狂违约潮的判决高峰将在今年10月左右。

据悉,至今深圳中院进入诉讼阶段的二手房买卖合同纠纷案件,直到6月为止已经超过了两千起,而深圳各区法院目前涉及二手房纠纷的案件,则数量已超过了6000宗。有买家笑称:“如今最恨业主的还不是我们,而是法院的法官和相关工作人员,全市6000多件房产纠纷案,每个法官手上几百个,害得法官和助理们每天加班到半夜。”

番禺区案例:

业主差钱 赎契交易进行不了

2014年10月上旬,刘先生夫妇通过中介向业主陈女士购买了番禺区南村镇迎宾路某楼盘的一栋二手别墅,交易总价为325万元。该别墅为陈女士2013年以总价286万元购入,贷款十年。去年10月出售时,陈女士尚欠银行贷款约192万元。

合同约定,交易手续须在2015年1月30日前完成。同时,合同约定若陈女士未能按时履行合同约定的义务,每逾期一天,则按该物业成交价的千分之一(即3250元)向刘先生支付违约金。合同签订后,刘先生夫妇就爽快按合同约定支付了80万元定金。2014年11月下旬做了网签及签订按揭合同的当日,刘先生夫妇也支付了首期剩余的95万元房款。

去年12月9日,刘先生所贷款的银行出具同贷书,同意贷款150万元。到今年1月,陈女士以缺钱为借口拖延交易,最终没有履行合同。在发函敦促陈女士赎契过户无效后,刘先生夫妇于今年4月21日起诉至法院。

今年7月14日,番禺法院判决刘先生夫妇在判决生效起5日内直接向陈女士的贷款银行提前还贷。在全部还清贷款后,陈女士和贷款银行协助刘先生夫妇办理涂销抵押和过户手续。而陈女士还应向刘先生夫妇返还代为清偿的提前还贷款中扣除剩余房款后的款项及利息;并在判决生效起五日内向刘先生夫妇以总价325万元为本金,以每日千分之一的标准从2015年2月1日起赔偿违约金直至到房屋产权过户日止。

从一审判决看,仅违约金一项,陈女士就需支付(以2月1日至7月27日止共177天,每日3250元)至少57.5万元。这笔赔偿金,比陈女士卖房赚的39万元升值额还多18.5万元。若加上此前供楼、税费及这次需赔付刘先生夫妇的利息等,陈女士在这起交易中将损失惨重。

在买卖双方所签署的网签合同中,已对卖方可能出现的反价等违约行为进行了约定,如卖方已收取定金的,则买方作守约方可要求卖方按定金的双倍或楼价的10%~20%作出赔偿。在法院的实际判例中,如卖方在收取定金后出现恶意违约行为的,对于买方要求赔偿楼价10%~20%作为违约金的诉讼请求,是完全有可能得到法院支持的。

交易贴士一:

“赎契”交易需处处小心

番禺区违约的交易属于赎契交易,这类交易是二手房违约的高发区。

赎契资金有三种,一种是业主自行赎契,赎契后再交易;第二种是买家垫资赎契,资金由买家出;第三种是买家和业主共同垫资赎契,资金由双方共同出资。

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