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枣庄房产百科:二手房“阴阳合同”的那些法律法规

更新时间:2018-12-25 08:18:20 来源:枣庄房产网
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“阴阳合同”,一份对内,一份对外,对外的一份不是双方真实意思表示,而是为了逃避国家税收等而建立的,既然在走法律程序的过程中有所隐瞒,那么在给当事人带来“利益”的同时,就不可能不存在风险了。若是遇到问题,我国又有哪些法律法规呢?

房屋交易

随着二手房交易市场的扩大,“阴阳合同”的签订也逐渐增多。为什么要签订“阴阳合同”呢?“阴合同”是真实的成交价格,而“阳合同”根据双方商议而定,其目的:一、虚高的房价以申请更多按揭贷款,二、填低房价,交给房地产交易中心过户,以便少交税。实际交易中,买卖双方为达到避税或其他目的,向有关部门登记时用一张合同,通过少报价格或少报面积的方式,降低买卖合同标的,报低价格少纳税,称为“阳合同”;卖家与买家另签一份合同,作为实际支付交易金额的合约并实际履行,称为“阴合同”。二手房买卖双方签订“阴阳合同”后,虽然也可能有一部分人侥幸蒙混过关,但由于这类合同大多都存在未经登记、很不规范、约定不明甚至只是口头约定等情况,履行过程中很容易出现矛盾。

法律效力

一般情况下“阴合同”是当事人的真实意思,并且被认定为有效合同,只要内容合法,同样受到法律保护。然而,如果利用“阴阳合同”实施违法行为,或者以合法的形式掩盖违法的目的,则不仅伪装的“阳合同”无效,被伪装的“阴合同”也因内容违法而无效。另外,因为二手房“阴阳合同”违反了我国税收管理规定,如果被有关部门查实属于偷税行为,行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。

对于二手房买卖交易,法律会从两方面考虑:从保护社会公序良俗的角度来加以限制;不违反社会公序良俗的情况下,枣庄二手房,鼓励交易各方按自己的真实意思交易。最终以真实合同为依据,在阴阳合同效力上形成了两条对立的规范: 1、为保护国家、社会公共利益,恶意串通损害国家利益的合同无效,即全部无效。 2、为促成交易,即使现售合同上的价格条款无效,但其他条款与真实合同不抵触的仍有效,即部分无效。

法院态度

阴阳合同实在二手房交易发展过程中逐渐产生的,短期内也无法消除,所以法院对此的审判会比较宽松。 1、差价较小的,一般认定合同有效。 2、差价太大的,一般会认定无效。 3、卖方不想卖,中介与买方恶意串通损害卖方利益的,一般认定合同有效但过户价格条款无效。 4、买方不想买而且主张卖方避税,或者签现售后只想以现售合同上的低价买,一般认定合同有效但过户价格条款无效。5、一方主张真实价格一方拒绝的,会调解,调解不成则认定合同不成立。 6、没签过户确认书,现售价变少的,视为双方意思变更,现售合同有效。

中介责任

如果能证明中介参与阴阳合同,中介才会有责任,证据主要指中介在过户价格确认书或补充协议上签字或盖章,或者同时在预约和现售上盖章但两份合同差价悬殊。 其次,即便有证据证明中介参与阴阳合同,但现有民事、刑事法律对于中介这一行为并无明确规定,仅有行业规范和行政性处罚规范,故法院一般不会直接判决中介因协助避税而承担责任,最多是依职权建议有关机关追缴税款和进行行政处罚。 最后,行政主管机关和行业协会有权对参与阴阳合同的中介进行行政处罚。

在二手房交易的时候,阴阳合同也许能省一部分资金,但它毕竟存在很大的风险,一旦出现什么问题,损失的就会是一大笔资金,孰轻孰重相信购房者心中应该有一盏明镜。

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