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枣庄房产百科:如何规避二手房交易中的风险 小心交易陷阱

更新时间:2018-12-22 09:07:32 来源:枣庄房产网
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二手房以位置较好、交通便利、其生活氛围浓厚、总房款较底而成为不少初次置业者的首选。然而“二手房”交易也存在许多问题,相对于新房来说二手房的交易手续更加复杂;买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度大,稍不留神就会掉进陷阱,或者在一些小问题上浪费很多时间和精力。因此,消费者有必要擦亮自己的双眼,识破众多的欺诈、违法的伎俩,维护自己的合法权益。

二手房交易的陷阱主要存在于房屋所有人布下的“陷阱”和中介公司设计的“暗坑”,枣庄房产,只要我们在购买时注意并及时识破,就会选到自己满意的二手房。下面我们就来看看二手房交易过程中可能出现的问题。

1、合同陷阱

消费者在与中介公司签订二手房委托预订协议、交付订金之前,一定要先了解该中介公司是否有卖主与之签订的委托合同。如有的话,根据权利义务对等的公平原则,将双方的违约责任写进“协议”之中。如果中介公司没有与卖主签订委托合同,则一定要仔细阅读“协议”条款内容,对于明显不利于消费者的、或是双方权利义务不对等的条款,可以要求修改甚至拒签。

二手房交易合同需要注意以下十个要素必不可少:

(1)当事人的名称或姓名、住所。这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等以免出现欺诈情况;双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

(2)标的。这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况;同时还要写明房屋产权归属(要与第一条衔接);原售房单位是否允许转卖;是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;是否有私搭乱建部分;房屋的物业管理费用及其他交费状况;房屋相关文书资料的移交过程。价款这里也是很主要的内容,主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。

(3)履行期限、地点、方式这里主要写明交房时间;条件;办理相关手续的过程;配合与协调问题;双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊;遇有价格上涨、下跌时如何处理。

(4)违约责任这里主要说明哪些系违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿金的计算与给付;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题。

(5)解决争议的方式是采用仲裁方式还是诉讼方式。如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷,应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。

(6)合同生效条款双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成熟或不成熟;生效或失效期限;致使合同无效的情形;几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤销合同的条件;合同无效或被撤销后,财产如何进行返还。

(7)合同中止、终止或解除条款明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后,财产如何进行返还。

(8)合同的变更与转让在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。

(9)附件在此说明本合同有哪些附件;

(10)附件的效力等。

2、质量陷阱(故意隐瞒二手房质量缺陷)

建筑质量的好坏直接关系到购房者在购买时的价格和今后的使用期限,有的二手房就是因建筑质量不好的原因,原房主才决定出售的。原房主在交易时,有时可能会有意隐瞒房屋存在的质量问题,购房者如果不仔细观察就轻易购买,将会受到损失。对房屋质量的检查包括墙壁、地面是否有裂缝,厨房和卫生间是否漏水,外墙是否渗水、门窗是否有损坏等。除了这些常见的建筑缺陷外,购房者还要查清核实二手房的已使用年限和耐用年限,已使用年限越长其房屋质量就有可能越差。一般在交易前房屋出现的房屋裂纹、漏水等质量问题一般都经过业主处理过,交易过程中一般很难发现,但住进去之后就原形毕露。因此有些地方甚至出现了在当地常年搞建筑出身的“民间验房师”,专查建筑质量问题。

3、结构陷阱

消费者购买二手房,要特别注意房屋的结构情况,看看房屋的外部状况和内部格局是否完好。由于有些二手房在原房主使用期间经过改建,其基本结构可能有所改变,经过改建、加建的部分可能会增加二手房的价格,增加购房者的负担。另外购房者要注意原房屋改建、加建部分的手续是否完善,加建的房屋是否属于临时建筑中的违章建筑,是否通过了有关部门规划、设计等有关要求,是否补办了房屋所有权证书等,均要充分了解以免今后产生纠纷。

4、产权陷阱

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