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枣庄房产指南:二手房交易过程中签订合同要注意什么?

更新时间:2018-12-12 08:36:15 来源:枣庄房产网
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二手房合同是指购房者和售房者在平等协商的基础上,就房屋的买卖所签订的协议。是一方转移房屋所有权于另一方,另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方,支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。那么,二手房合同签订要注意什么呢?

二手房合同签订注意事项:

1、做好资金规划,禁签阴阳合同

二手房买卖中,双方及经纪方签署三方合同之后,在过户时双方还要向国土局提交一份房地产买卖合同。2007年8月1日新政之前,由于各种原因,阴阳合同盛行一时,但也衍生很多买卖纠纷。实践中,中介公司为撮合交易成功,往往许诺买方可以申请到高额度的贷款,一旦合同签署,在申请贷款时许诺的贷款额度难以申请时,就虚构比较高的成交价以达到目的。在普遍实行卖方实收成交价的情况下,买方为了节省资金,往往挺而走险,虚构较低的成交价以少缴税款和卖方签署阴阳合同。

卖家应在买卖合同上注明是买方支付相关的税收,不要签阴阳合同,到时可能面临刑法的处罚。作为买方,如果资金规划紧张,为避免申请按揭贷款时额度不够,可以在合同中约定相应的解除合同条款,枣庄二手房,把自己的风险降到最低的限度,切不可签订阴阳合同。

2、明确违约条款和解约条款之间的关系

在房价高涨时期,卖方以承担一定违约金(定金)的代价而解除合同的情况日益增加,作为买方如何有效地避免,应该在合同中认真地设计违约条款与解约条款。同时,作为卖方如何避免买方炒房而转签合同或延期履行也应认真地设计违约条款与解约条款。

千万不要把违约金或定金仅仅作为一种违约的“处罚”形式。违约金条款必须和后续处理违约的方法配合设计,否则,对方可以在承当一定违约金的条件下肆意解除合同、变更履行合同的方式或延迟履行,从而使合同埋下很大的隐患。对于有些因解除而带来巨大风险的交易而言,一定要约定解除合同于己有利的兜底条款,如:对方因自身原因要解除合同,必须经我方同意;经我方同意解除合同的,对方需承担解约违约金或适用定金罚则”。或“一方违约时应承担XXX违约责任,同时合同继续履行”,这样的设计就保证了自己对合同解约权的主动权,避免了对方行使违约金或定金条款而达到解约或延迟履行的目的。

3、明确过户和交房

许多二手房买卖合同把过户和交房混为一体。现在一般把过户和交房分别约定,避免了纷争。在签署合同之前,最好先了解卖方物业费用的缴纳情况,必要时,可要求卖方提供房屋所在物业公司提供的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费等费用的缴纳证明。

4、明确合同具体内容.特别是附件内容及补充条款内容。

5、明确约定交易佣金的收取数额、比例、支付方式及支付时间。

6、明确约定定金及交易资金的数额、支付方式、支付时间及资金监管账号

7、明确约定应交纳的各项税费、延伸服务项目友收费标准等。

8、明确约定交易各方的违约责任与争议解决办法。

二手房买卖活动,签署合同仅仅是买卖活动的第一步,在其后的赎楼、按揭、委托担保公司、资金监管、办理过户和交付房屋等环节,仍儒谨慎,必要时聘请专业律师参与买卖活动,把交易风险化解在事前。

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