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枣庄购房指南:如何区分房产证真假?假房产证坑人

更新时间:2018-12-11 00:09:45 来源:枣庄房产网
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房产证是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。在二手房交易过程中,买房必须有房产证并且产权明晰才能安全交易。因此,要向买到一处不存在争议的房屋,购房者需要懂得如何辨析房产证的真假,防止自己被假房产坑害。

首先我们一起来看看房产证的种类和区别

目前居民手中所拥有的房屋产权证书基本上有三种:普通商品房、经济适用房、房改房。这三种产权证书在本质上是没有区别的,都是购房者拥有房屋所有权的合法书面凭证,其财产权利受国家相应法律法规的保护和规范。但是在使用和交易方面有着一定的区分。

一、商品房。完整的房屋所有权包括四个部分:房屋使用权、占有权、处置权和收益权。普通商品房的产权证书拥有全部的这四项权利,在不违反法律规定的情况下,可以自由的转让、出租或赠与,不受任何单位或个人的限制和干涉,其收益全部归个人所有,购买人除税费外不需要交其他的费用。

二、经济适用房。国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施,建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的,这就是经济适用房价格低的主要原因。根据规定:职工个人购买的经济适用房,房屋产权归职工个人所有,已取得合法产权证书,即可依法进入二级市场上市交易。上市后,其收益全部归个人所有。这就是说,经济适用房的产权证书所拥有的权利和普通商品房基本一样,惟一不同的是,经济适用房在出售时,购买人要按经济适用房所在地标定地价的10%交纳土地出让金,没有标定地价的,土地出让金的价款暂按房屋售价的3%交纳。这样,在办理完产权过户手续后,购买人所得到的就是普通商品房的产权证书,再次交易的时候,就无需交纳土地出让金了。

三、房改房。房改房产权证基本可分为两种:按成本价购买的产权证(下简称成本价)和按标准价购买的产权证(下简称标准价)。

成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有,不需经过原产权单位同意就可处置,枣庄房产,但该房屋不能办理赠与,在收益权上受到一定的限制。

按照现行的规定,成本价的产权人可选择两种收益方式:

1.直接上市进行交易,由购买人补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。按照这种方式的话,房屋售价每平方米超过4000元以上的部分,产权人要和原产权单位进行收益分成,具体是每平方米在4000至5000元的部分,80%归个人所有,20%归原产权单位所有;每平方米5000元以上的部分,50%归个人,50%归原产权单位。

2.产权人先将成本价房变为商品房然后再上市交易,具体操作是由评估部门对房屋进行评估,然后按照市场评估价的3%到房管部门补交土地出让金,再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续。这样,成本价产权证就变成商品房产权证了,这种情况下,售房款除税费外,收益全部归产权人所有。

标准价的产权证说明该房屋的使用、占有权归产权人所有,而在处置权和收益权上就受到很大的限制了,标准价的房屋也不能赠与。首先,标准价的产权证只能说明产权人对该房屋拥有部分产权,原产权单位拥有其中部分价值份额,产权人要想上市交易,原产权单位拥有优先购买权。如果原产权单位放弃优先购买权,交易后,售房款在扣除税费后,由产权人和原产权单位按照房屋所有权份额比例进行分成。产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额,将标准价变成成本价,就可以拥有房屋全部产权。特别注意的是,已经按照标准价出售的公房,原产权单位无权按照原价格收回。产权人告知原产权单位是否履行优先购买权而原产权单位不表态,并且在交易管理部门致函敦促后超过10天时限的,视为单位放弃优先购买权,职工可直接上市交易。

如何辨别房产证的真假?

由于在房地产交易市场中时常出现假房产证,导致买房人权益受损害,因此,国务院采取了统一印制房产证的管理措施,规定房产证由指定厂家印制,房产证像货币一样有水印图案,有防伪底纹等等。这些措施可能会减少假房产证的危害,但审判实践中应特别注意与这些措施有关的一些问题。

要判断房产证的真假,首先必须明确两点:

(1)按国务院几部委规定统一印制的,是房产证的证书用纸,而不是有法律效力的房产证。一个书面凭证是否成为有效的房产证,完全不在于证书用纸的印制行为,而在于有权登记机关的发放行为。

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