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枣庄购房指南:卖二手房收不到尾款 垫资没兑现违约还是失误

更新时间:2018-11-29 08:30:48 来源:枣庄房产网
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去年11月,王女士通过房屋中介出售了一套总价65万元的二手房,买方支付了21万的首付款后,将通过银行贷款支付尾款。中介承诺银行在双方过户30日后未贷款,向王女士垫资尾款,但期限过后,银行没有放款,中介说好的垫资也没有兑现。王女士称,该房屋中介涉嫌违约,她将通过法律程序维权。

出售二手房收不到尾款

王女士准备出售自己的房屋,用所得售房款购买新房。通过中介,该房屋以成交价为65万元卖出。交易双方商定过户后,王先生先支付21万首付款,剩余的44万通过向银行贷款的方式偿还。

王女士同王先生到房交所办好了过户手续,21万的首付款随即也打到了她的账户上。中介说好的30天的期限早已过去,她却始终没有收到尾款。

中介承诺垫资没有兑现

王女士说,签订协议时,房屋中介承诺双方过户后,银行贷款未在30日内放款,中介公司将垫资履行。约定好的时间已经过去,王女士找到中介公司,询问房子尾款一事。但是中介一直推诿银行政策调控,贷款迟迟没放,也不愿意按照承诺垫资支付尾款。最终王女士选择通过法律程序维护自身合法权益。

律师称中介有垫资义务

专业律师表示,双方签订的协议是有效行为,若中介方在超过期限内不履行,属于违约,可诉诸法律解决此事。对于王女士购买新房的损失,如能证明是在得到中介方垫付承诺后购买的,可要求其支付违约期间的经济损失。

中介“垫资”帮买房 到底可行不可行?

风险何在?根据央行的规定,民间借贷利率,最高不得超过银行同类贷款利率的四倍。而中介垫资的月利率已经远远超过四倍的标准,所以,若借贷双方发生债务纠纷,中介垫资利率超过4倍上限的利息,法院不予支持。因此,在实际情况中,用“垫资”解决资金问题风险不可预估。另外,如果在买房的过程中,卖家毁约拒绝卖房或者拖延过户时间,将会给选择垫资买房的买家造成很大的损失。买家不光要支付中介服务费,还要支付高额的垫资服务费。

中介挣的是中介服务费,买家而找中介协调垫资贷款的风险很大,中介公司既不对贷款利率负责,也不对贷款金额负责,代办服务费不管成不成却照收不误。如此看来,中介才是垫资的真正赢家 。

买家垫资有几点需注意:

由于卖家的房产还在抵押当中,需要还清尾款才能解押,但是卖家手上资金不足,不能还清贷款,那么在出售此套房产时,中介方就会采取让买家支付首付,给卖家进行还贷解押的方式;此种方式也是目前行业普遍做法。进行解押后,买家才能进行贷款申请,贷款审批通过后就可以进行过户手续。

其实这期间最主要的风险往往在买家帮卖家还清贷款后出现:一是业主对价格反悔,二是业主恶意诈骗,若出现这两种不履约的行为,双方协商解决不成也只能按照购房合同的约定来处理。

这就需要在购房合同中进行详细的约定,约定好具体的违约责任才行。

这期间还有几个关键点需要注意,如支付首付款后进行还贷、办理贷款、办理网签,最后过户等时间点都需要额外注意。可能会遇到之后业主不配合办理剩余手续、买方要申请银行贷款购房,银行不同意贷等问题。我们一一进行解答。

垫资进行还贷时:需要注意最好买家陪同卖家进行还贷行为,买家垫资款不会被业主转走;必须提前让业主签好首期款收据(即垫资款),一旦发生卖家秘密转走买家垫资款的不法行为,有关收据可作为法律诉讼的依据,证明业主已收款项。

办理贷款时:既然房产已经解押,那么买方可以进行贷款了;如果因为卖方的原因导致贷款不成,可以追究卖方的责任,需要在合同中约定好责任,同时督促中介方进行处理;如果因为买家个人信用等问题导致贷款不成,那么买家的首付款等就比较难处理了,其实进行交易之前就需要提前了解自己的个人信用,避免因为自身原因导致贷不了款。

办理网签时:一定要立即网签,二手房网签的好处在于锁定交易房源,枣庄二手房,业主不可能出现一房多卖的情形,买家垫资解押后业主不配合办理过户也不能再出售。

最后过户时:需要卖家交出房产证和身份证明等原件和买家一起到房管局进行过户手续,有些地方实行的是两证分发的方式,遇到这种情况,在办理房产证过户后,特别需要注意土地证也需要卖家配合办理。

其实还有一种方式对于此种交易方式也是十分有利的,由买家付款还清贷款,有关款项有可能存入业主的供楼扣款账户,中介方可以让业主办理房产买卖的全权委托公证,委托中介代为办理此项事宜。业主需提供其房屋的两证、供楼存折、贷款抵押合同、身份证等原件。此时业主就需要注意要看清开具给按揭中介的全权委托书是否清晰注明委托有关中介处理的具体事宜,且不能包括“代收楼款”一项。

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