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枣庄房产百科:承租人优先购买权行使的合理期限是多久

更新时间:2018-11-24 09:24:41 来源:枣庄房产网
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承租人的优先购买权须在合理期限内行使。我国现行立法对承租人优先购买权的行使虽然有所规定,但不够完善。

1、房屋承租人优先购买权的构成要件

(1)租赁合同为房屋租赁合同。其他租赁合同的承租人不享有优先购买权。

(2)租赁期间,出租人向第三人出卖租赁的房屋。应注意三点:

①仅限于出卖。出租人赠与、互易或者房屋被征收、没收后出卖的,承租人无优先购买权。

②房屋被抵押,出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,承租人享有优先购买权。需要注意的是:由于只要出租人的购买条件与第三人(或抵押权人)相同,承租人的优先购买权与抵押权就不会发生冲突,因此无论抵押权设立于租赁合同之前或之后,承租人均有优先购买权。

③出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的,应当在拍卖5日前通知承租人,承租人享有以最高应价购买房屋的优先购买权。承租人未参加拍卖的,视为放弃优先购买权。

(3)承租人能够满足出租人与第三人之间约定的买卖条件。即承租人的购买条件(价款、支付方式、担保)不得低于第三人。

(4)承租人需要在合理期限内行使优先购买权。

(a)一般情形下,承租人应自接到通知之日起15日内行使;期满未行使的,视为放弃优先购买权。

(b)拍卖出租房屋的,承租人应自接到通知之日起5日内行使。

房子

2、怎么确定承租人优先购买权行使的合理期限

我国民法通则没有规定承租人优先购买权制度,《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题意见(试行)》第118条(该条已废止)规定的合理期限为3个月。我国合同法第230条只规定出租人应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,但没有明确具体时限。国务院《城市私有房屋管理条例》(已废止)第11条规定房屋所有人出卖租出房屋,须提前三个月通知承租人。

优先购买权行使期限的长短,体现了对维护承租人居住安全利益、稳定财产占有关系、保护善意第三人交易安全三者间的价值衡量。出租人提前3个月通知承租人这一规定与日益快捷的不动产交易实际情况相违背。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释〉的理解与适用》第24条,对出租人履行通知义务后,承租人优先购买权的期限进行了规定,其中第3项规定,出租人履行通知义务后,承租人在15日内未明确表示购买的,在15日届满后,承租人主张优先购买权的,人民法院不予支持。

由此可见,出租人履行通知义务的,承租人在接到通知后15日内未行使优先购买权的,视为放弃优先购买权。同时,结合司法实践,如果出租人未履行告知义务,自出卖人出卖房屋届满1年的,承租人优先购买权亦归于消灭。这不仅有利于鼓励承租人积极行使自己的权利,也利于维护出租人与第三人交易秩序的安全。

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