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枣庄房产指南:卖房警惕买方换人 发生网签转委托如何处理?

更新时间:2018-11-24 09:24:29 来源:枣庄房产网
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北京昌平区陈先生在卖房的时候,发现房产被网签给陌生人,并且中介公司也变了,于是向法院提起诉讼,要求法院确认网签无效。到底中间发生了什么?房产中间办理的网签转委托是怎么回事儿?陈先生是否可以要回房产?

卖方、买方、中介各有说法

1、卖家:房子没卖成 网签却生效

陈先生以自己的父亲为代理人,通过A房地产经纪有限公司与谢先生签订房屋买卖合同。而A公司并没有房产中介的资质,也无权进行二手房交易网签,于是将陈先生的房产信息转交B房地产经纪有限公司,让其帮助完成网签。

但谢先生始终没能办下购房人资质的审核,最终谢先生放弃了购房。但卖方陈先生随后发现,他这套房子的买卖网签却已经办理,而网签合同的对象是一位素不相识的陌生人韩某,而且网签合同上也没有陈先生本人的签字。

陈先生认为,B公司无权代理自己进行网签,因此将B公司、韩某起诉至昌平法院,主张网签协议无效。

2、买家:借名给真正买家网签买房

韩某的代理人表示,韩某是为了帮谢先生一个忙,将自己的购房资格“借”给谢先生。两人间签订了合同,约定房屋由谢先生出资,在谢先生将房屋过户至自己名下之前,韩某不得自行处置房屋。因此,在网签合同上,购房人就变成了韩某。

网签的合同对象和网签合同的居间人分别发生变化,合同上面只有陈先生的名字没有变化。但是已网签的房产,不能被二次买卖,所以陈先生首先起诉了谢先生。

而韩某的代理人则表示,房价上涨过快,卖方陈先生拖延了过户时间,间接导致了谢先生购房资格的丧失,枣庄二手房,这才有了“借名买房”的情况。

3、中介:网签转委托很正常

B公司的居间人表示,网签完全可以转委托,并不是只有居间人才可以完成网签,他只是帮朋友一个忙。

对于自己的行为,B公司的代理人表示确实存在疏忽。因为网签不需要双方当事人到场,只要提供了双方所有的完整资料即可办理,于是他下意识认为合同就是合法有效的。而韩某的购房资格也具备,手续齐全,网签合同就这样完成了。房屋买卖流程在网签后,而陈先生父亲没有配合完成相关手续导致没有完成过户。

“我听法院的判决,只要法院说要撤网签信息,我现在就回去填申请表。”B公司表示。

4、律师说法

①中介公司只能为自己的客户办理网签

根据B公司说法,网签转委托已成为行内潜规则,但法律法规对此并没有明文规范。

很多转委托行为,其实是没有中介从业资格的“黑中介”从事中介服务的“无奈之举”。因二手房买卖都需要网签,但网签需中介机构通过住建委颁发的用做房屋核验和网签的U盾生成网签合同,并且这个U盾仅限本中介机构进行居间服务时使用。而如果是“黑中介”,则不可能有进行网签的资格,为了完成中介的职责,他们只能求助于正规的中介公司。

依据住建委的规定,进行网签的中介机构必须是买卖合同的居间方,也就是说,中介公司只能为自己公司的客户办理网签。因此,网签转委托显然与此规定不符,而并非如B公司所说的“无法可依”。

如果消费者在房产交易时遇到这种情况,可以向“黑中介”所在地的区县住建委进行投诉和举报。

②合同对象换人,须经双方同意

发生购房合同纠纷时,《民法》、《合同法》中都有相关条文可以规范。合同的订立有固定规则,合同的双方必须是确定的,如果需要更改,必须经过各方当事人或代理人同意才可以进行。从谢先生改为韩某,这个变化涉及到合同权利义务的转让,必须经陈先生或其父亲同意才可以进行,如果没有经过这一步骤,合同就属无效。

不论谢先生是因何原因丧失了购房资格,都不影响其转让了合同权利义务的事实。

5、若因卖方拖延让买方丧失购房资格,卖方要如何负责?

通常来说,居间合同都会约定过户的时间和条件,因此可以根据合同的约定来判断,究竟是谁的原因导致未能过户。认定了责任后,受损失的一方可以根据合同的约定向对方主张赔偿。

(来源:北京晚报)

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