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枣庄房产指南:买房过户后 购房合同居然无效被判退房?

更新时间:2018-11-23 08:56:26 来源:枣庄房产网
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王先生在深圳房价暴涨前,买了一套二手房,已开始还房贷且目前正着手装修房子,等待着在这间房子里迎接即将到来的二胎。然而,最近卖家的儿子以母亲有精神病为由,诉上法庭要求判定该交易无效。一审的结果是,王先生在明知卖家有精神病的情况下仍进行交易,不属于善意取得,法院判决该房屋买卖合同无效,要求王先生腾退该房产,目前该案已经进入二审阶段。

买房后,购房合同无效,这实在是让人难以接受,为什么会这样呢?在进行房产交易的时候,哪些情况下购房合同会被认定为无效呢?

二手房常见的几种无效购房合同:

1、与无民事行为能力人、限制民事行为能力人所签订的房屋买卖合同

《民法通则》第十二条规定:不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人,由他的法定代理人代理民事活动。第十三条规定:不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人。

刑法中的限制行为能力人是指,年满14周岁未满16周岁的人、又聋又哑的人或者盲人、患有间歇性精神病的人。

因此,无民事行为能力人、限制民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同,他们不能独立签订房屋买卖合同,否则,属无效合同。

2、侵犯优先购买权,合同无效

出租人出卖租赁房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,按份共有人有优先购买权。同等条件,主要是指房价同等,还包括房价交付期限、方式同等等。

房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

3、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋

被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋,房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售,否则所签订的房屋买卖合同无效。如法院依法查封的房屋、被划入拆迁规划红线范围内的房屋等等。

4、以欺诈为目的签订的房屋买卖合同

这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段,致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。

5、以胁迫的手段签订的房屋买卖合同

指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁,迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。

6、乘人之危签订的经济合同

是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要,强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。

7、损害集体利益的房屋买卖合同

是指双方当事人故意串通,损害国家、集体或第三人的利益签订的合同无效。

8、未签订正式的书面合同

当事人之间没有签订书面房屋买卖合同,又无据可查的,亦认定为房屋买卖合同无效。

新房常见的几种无效购房合同:

1、商品房预售违法,合同无效

出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

2、开发商存在欺诈、胁迫购房者签订合同

对于开发商误导导致购房人产生重大误解,或者开发商胁迫购房者违背真实意思而签订房屋买卖合同是无效的。但是购房者需要进行举证来申请法院和仲裁机构予与变更或者撤销。 

3、交付房屋的套型和设计不符

开发商私自变更设计包括户型、面积朝向等事先没有经过购房者同意的,购房者有权要求退房,购房合同无效。

4、房屋面积误差超过3%

开发商实际交付的房屋实测面积与合同该约定的建筑面积或者套内面积误差绝对值超过3%,购房者有权要求退房,购房合同无效。

5、房屋主体结构质量不合格

房屋主体结构指的是承重墙、梁、柱等,经工程质量检测机构核验,确属主体结构不合格的,购房人有权退房,购房合同无效。

6、出卖人未告知买受人买房再次抵押

签订买卖合同后,出售人未告知买受人又将房屋抵押给第三方,合同无效。或者一房多卖的行为,购房合同是无效的。

7、开发商隐瞒事实出售拆迁安置房

开发商将拆迁安置房出售给购房者,签订的购房合同无效。

8、延期交房超过合理期限

出卖人迟延交付房屋,三个月的合理期限内仍未能履行交付房屋任务的,购房合同无效。

房屋买卖合同无效的法律后果:

无效的房屋买卖合同房屋买卖由人民法院、仲裁机关确认。房屋买卖合同被宣告无效后,将产生以下法律后果:

①出卖人返还房屋价款,买受人返还房屋,涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。

②有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

③在商品房买卖过程中,如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效,则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。

④因双方恶意串通,损害国家、集体利益和第三人权益的,应当收缴双方财产,枣庄房产网,归国家所有或返还给第三人。

⑤涉及到违法犯罪行为的,则应受到行政或刑事处罚。

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