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枣庄房产百科:二手房交易问题多 学好这几招可防卖方违约

更新时间:2018-11-16 11:29:37 来源:枣庄房产网
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二手房的交易过程漫长又复杂,保不齐哪天出现个突发情况,卖方可能就违约了,这个时候买方该怎么办呢?下面我们就针对卖方违约的不同情况,为大家介绍下可采取的措施。

一、 签订购房合同后卖方拒绝过户

一般来说,卖方不会直接表明自己不愿意办理过户手续,枣庄房产,而是要求将过户时间延期,在买方同意延期后却一直不确定具体的过户时间,最后就是不了了之。

在这种情况下,买方一定要及时发出书面催告,要求卖方在约定时间签约,如同意延期,则应约定具体的期限,否则可能因证据不足而被法院认定违约。

二、签订居间协议后卖方拒签买卖合同

签了居间协议签订后,卖方可能会找些理由来拒签买卖合同,具体情况可能有以下两种:

1、 卖方表明自己未取得产权人同意,从而不愿继续交易,比如房屋的产权是女儿或者妻子的,但签居间协议的是父亲或者丈夫,卖方便主张居间协议是无效的,要求退款了事。

其实,这时买方只要有证据证明签约人有产权人的授权,比如产权人曾到中介处挂牌或者签署过佣金确认书、委托书等文件,那么居间协议仍是有效的。如果没有证据,买方可以要求签约人承担缔约过失责任,赔偿自己的损失。

2、卖方在签订居间协议时还未取得房屋产权,所以认为当时签的合同无效,反悔也没关系,从而要求退款了事。

其实,不管有没有拿到房产证,合同还是有效的,但如果出售的房屋根本就不可能取得产权或者产权是别人的,那合同就是无效的了。根据规定,无效合同应由过错方承担赔偿责任,买方有权要求卖方赔偿经济损失。

三、卖方签订了居间协议却拒收定金

卖方虽然已经签了居间协议,但房价上涨后不肯收定金,而居间协议里一般都约定意向金只有在卖方签收后才能转变为定金,要是卖方不签收的话,意向金就不会变成定金,卖方毁约也不会受到定金罚则的处罚,这时该怎么办?

其实,中介可以要求卖方在居间协议中授权中介收取定金并代为保管,这样,中介收了定金也就等于卖方收了定金,卖方毁约就要承担定金罚则,买方的权益也就有了保障。但是,为了避免不良中介私吞定金的情况发生,一定要选择正规合法的中介公司进行交易。


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