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枣庄购房指南:商品房认购书=购房合同?理清顺序就不懵了

更新时间:2018-10-26 23:17:24 来源:枣庄房产网
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最近,有朋友问这样的问题,枣庄二手房,买房到了签合同的阶段了,跟开发商签的商品房认购书就算购房合同了吗?感觉有点懵。

枣庄购房指南:商品房认购书=购房合同?理清顺序就不懵了

先来看下商品房认购书的含义

商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项,以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。

那么,作为购房意向书或者是认购书来说,只是双方就是否购买这个房屋达成一种意向性的协议,对房屋的一些具体问题都没有包括进去,需要双方签署正式的买卖合同,才能在法律上正式确定一个房屋的买卖关系的成立。

商品房认购书和购房合同的区别

看了法律意义上的解释,可能你还是会有些懵,不知道商品房认购书和购房合同究竟有什么区别。不如来梳理一下买房流程,或许就明白了。

商品房认购书=购房合同?理清顺序就不懵了

在流程上说,认购书是在购房者初步确定购买意向并交纳定金时签订的,是双方就是否购买这个房屋达成一种意向性的协议。

而而购房合同则是在缴纳购房款(首付或全款)后,双方正式签订的买卖合同。通常包含商品房具体状况、房价、付款方式、交付约定、质量标准以及后期一系列相关责任划分等内容。

认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系,二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别。

也就是说,房屋认购书不等于购房合同。认购书的目的是约定双方日后要签订购房合同,认购书是为签订正式的购房合同做准备。

那为什么有时候认购书也被当购房合同呢?

虽然房屋认购书或者房屋认购合同一般情况下和购房合同不一样,但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同,当事人义务将产生质的变化,由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。

根据目前的法律规定,房屋认购书并不是完全与购房合同没关系,在符合法律规定的情况下,房屋认购书会转化为购房合同,这个时候,认购书就等于购房合同了。

那么,在哪些情况下商品房认购书就等于购房合同了呢?

根据相关法律规定,当商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

主要包括以下内容:

(一)当事人名称或者姓名和住所;

(二)商品房基本状况;

(三)商品房的销售方式;

(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

(五)交付使用条件及日期;

(六)装饰、设备标准承诺;

(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

(八)公共配套建筑的产权归属;

(九)面积差异的处理方式;

(十)办理产权登记有关事宜;

(十一)解决争议的方法;

(十二)违约责任;

(十三)双方约定的其他事项。

如果商品房认购书的内容包含了《商品房销售管理办法》所规定的所有内容,而且开发商已经按照约定收受购房款的,那么,商品房认购书就等于商品房买卖合同。房屋认购书中约定的内容,开发商和购房者都必须履行,否则就构成违约。

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