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枣庄房产百科:购房合同类型、买房常见合同纠纷及注意事项

更新时间:2018-10-26 14:02:51 来源:枣庄房产网
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房子与普通的消费品不同,买房涉及到的知识面广,资金金额大。在我们签订购房合同时,可得谨慎一点,万一出现任何纠纷,合同就是我们维权的依据。那么,购房合同有哪些类型?购房合同常见的纠纷有哪些?签订购房合同合同要注意什么?

合同类型、纠纷和注意事项

一、购房合同的类型

1、 定金合同

定金合同属于担保合同的一种,是为了履行房屋买卖合同所签订的合同。定金合同条款一般比较简单,定金金额不得超过房屋价格的20%,在合同中可以约定房屋的房号、交付时间、交付条件等。如果购房者违约,开发商已收取定金不予退还;如果开发商违约,购房者可要求双倍退还定金。定金合同的一般用于房屋买卖的最初阶段,合同名称应明确为定金合同。

2、 订金合同

订金合同内容与定金合同基本一致,但不同的是购房者对购买房屋反悔时可以要求退还订金,开发商违约的话是赔偿损失而非双倍返还。

3、 预约合同

预约合同是为了将来订立一定合同的而实施的契约行为。合同条款要比商品房买卖合同简化,可以简单约定房屋坐落房号、价格、交付时间和签订商品房合同期限、违约条款等,但不得含有商品房买卖合同的主要内容。预约合同无论是否具有预售许可证都是能够成立有效的,可以普遍适用在房屋买卖的各环节。

4、 商品房买卖合同

指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售,转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。当开发企业取得预售房许可证或商品房销售许可证后既可签订商品房买卖合同。商品房买卖合同签订后经过房地产主管机关备案后具有物权登记的效力。

二、购房合同常见纠纷

1、逾期不能正常交付

房地产开发企业逾期不能正常交付是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型,通常有两类情况,一是因开发商资金不足或预售不成功,预售人违法将预售款转向投入其它项目或其它行业造成的逾期交房,二是施工或配套设施进度等原因引起的逾期交房。

对于此类纠纷,2003年司法解释规定了购房方催告权和解除合同权。从切实维护购买方的合法利益角度出发,开发商在催告后三个月内履行的,同时要承担违约责任。如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行的,购房方有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失(损失可比照房屋价格上涨或实际损失计算)的权利。对于延期履行合同,如果未约定违约金数额,可按照已付房款额比照银行逾期还款罚息计算。

2、故意隐瞒相关资质

我国现行法律法规对从事房地产开发经营行为已经作出了比较完善的规定,而在现实生活中,除了因房地产管理部门审核不严,出现房地产开发企业虽然取得了商品房预售许可证明,但并不实际具备商品房预售法定条件的情形外,还有相当一部分房地产开发企业置法律法规于不顾,明明未取得商品房预售许可证明,却哄篇买受人称已取得商品房预售许可证明;明明未取得合法的土地使用权,却大张旗鼓地进行工程建设;明明不具备签订商品房买卖合同的基本条件,却通过采取签订名目繁多的认购、定购协议的形式为买受人设立种种陷阱。

中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定:商品房预售应当符合下列条件:

① 已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

②持有建设工程规划许可证;

③按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并以经确定施工进度和竣工交付日期;

④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

3、权属证书缺失

《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定,预售商品房的购买人应当自商品房交付适用之日起90日内,办理土地使用权并更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权和房屋所有权的登记手续。房地产开发企业应当商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。开发商违反上述条款,在规定的时间内或合同约定的期限内,未及时协助买受人办理房屋产权属证书,或未在规定的时间内办理房屋所有权初始登记,买受人要求开发商按照《解释》规定或合同约定为其办理房屋权属证书,并支付违约金。

4、质量瑕疵

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