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枣庄房产指南:购房合同类型有哪些?细数那些无效购房合同

更新时间:2018-10-26 10:08:12 来源:枣庄房产网
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购房合同类型有哪些?因为有的地方不同,购房合同形式不同,大多数发达城市已经实现网签合同,但是那些欠发达的区县仍然使用纸质合同,那么这些合同都靠谱吗?

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一、购房合同类型有哪些?

商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售,转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。当开发企业取得预售房许可证或商品房销售许可证后既可签订商品房买卖合同。商品房买卖合同签订后经过房地产主管机关备案后具有物权登记的效力。目前在房地产市场上存在三种《购房合同》:

一、纸质合同

这是一种完全纸质打印然后填写的合同,购房者在签订纸质合同前,一定要好仔细研究条款,若实在理解有偏差可以找律师协同,购房者应该主要要求开发商按标准合填写相关内容来签订纸质合同,并约定“商品房预售的,自本合同生效之日起30天内,由出卖人向房产局申请登记备案。”这是制约开发商备案的较为重要条款,购房者一定要留意。

二、半网签合同

合同文体中没有“已备案”水印字样,合同编号为手写非机打的10位阿拉伯数字,没有英文字母。购房者为规避风险,签订合同后,可要求开发商出示《合同备案登记表》,以证明将办理备案;

三、网签合同

网签合同文本中,带有“已备案”水印字样,其最大的标志是合同首页有以英文字母E开学头的“合同编号”,字母后为10位机打阿拉伯数字,这种合同签订后,开发商在网上输入合同内容即为备案。

二、那些无效买卖合同

并不是所有合同签订好了就对双方有约束力了,下面我们来看看那些无效的买卖合同

1、涉及房产、地产分别转让。房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产权和土地权分别转让于不同的人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。

2、未办理登记过户手续。房屋买卖合同的标的物所有权转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志,否则,房屋买卖合同不能生效,也就不能发生房屋所有权转移的法律效果,即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房价款,将房屋交付买方使用,当事人仍可提出合同无效的主张。

3、产权主体有问题。出卖房屋的主体人必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的其买卖行为无效,买卖行为无效故而购房合同无效。房屋的产权若为多人共有的,必须征得共有人的同意才能进行买卖,在出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。

4、侵犯优先购买权。房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下共有人有优先购买权。若房屋所有人出卖出租房屋,须提前3个月通知承租人,在同等条件下承租人有优先购买权。房屋所有人在出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。

5、单位违反规定购房。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县级以上人民政府批准。单位违反规定购买私房的,该买卖关系视同无效。

6、买卖中存在欺诈行为有失公平的。买卖城市私有房屋时,双方应本着按质论价的原则参照房屋所在地人民政府所规定的私房评价标准议定价格,经房屋所在地房管机关同意后方可生效。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故反悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的,枣庄二手房,买受人可要求同出卖人重新议定价格,协商不成的,可向法院起诉。

7、非法转让,合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产,不得转让(包括买卖):1、以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的;2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;3、依法收回土地使用权的;4、共有房产未经共有人书面同意的;5、权属有争议的;6、未依法登记领取权属证书的;7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

以上是对商品房买卖合同类型进行了阐述,也分享了无效合同有哪些情况,购房者在购买房屋时一定要明确只有产权证办理完变更了,房子所有权才是你的,所以签买卖合同时一定要约定在什么时间内进行房屋产权转移。

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