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房产指南:购房合同夫妻一方签名有效吗

更新时间:2018-10-24 07:48:46 来源:枣庄房产网
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夫妻双方只有一方签名的房屋买卖合同是否有效?目前存在两种意见。一种认为,夫妻双方只有一方签名的房屋买卖合同,签名一方有可能会损害其配偶的利益,故在其配偶提出异议时,不应认定合同是有效的;另一种意见认为,夫妻之间有互为代理权利,签名一方可以代表另一方处分权利,因此,应认定合同为有效的。

那么,司法实践中如何认定的呢?对于夫妻双方只有一方签名的房屋买卖合同是否有效,关键在于房屋究竟登记在哪一方的名下。看看以下解析。

按法律规定,不动产物权以登记为公示,因此,若房地产权证是记载夫妻二人的名下或者记载在非签合同一方名下,考虑购房人具有依据房屋权属证明审查房屋的所有权状态的义务。在房屋共同登记在夫妻二人的名下或者在非签合同一方名下时,在购房人仅与夫妻中一人订立房屋买卖合同,而且在签名一方未取得其配偶的授权下,此时,不能轻易认定购房人为善意。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无权处分的人处分他人财产,经权利人追认或者无权处分的人在订立合同后取得处分权的,该合同有效”。因此,在未取得出卖人的配偶同意的情况下,上述情况中所签订的房屋买卖合同的效力待定。若出卖人的配偶最终拒绝追认合同的效力,则该合同不能作有效处理。反之,如果房屋仅登记在夫妻其中一人,该《房屋买卖合同》由登记的权利人签名。

考虑到购房人对房屋出卖人是否有权处分房屋仅负有形式审查义务。根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定。在房地产交易过程中,购房人有理由相信房屋买卖合同中的出卖人是唯一的所有权人,其有权处分房地产。购房人没有义务去审查出卖人是否已婚,转让的房屋是否为只登记在一人名下的夫妻共同财产之类的信息。事实上,购房人也难以核查上述信息。若将审查义务强加于购房人将不利于鼓励交易,也将增加不必要的交易成本。在现代社会经济生活中,维护交易安全是法律所追求的价值目标。因此,枣庄房产,在这情况下,认定房地产买卖合同有效为宜,若因此损害到出卖人的配偶的利益,出卖人的配偶可向出卖人请求赔偿损失。在案例三中,由于该房是只是登记在乙一人的名下,也没有其它证据证明甲乙在签订合同有恶意串通损害乙配偶的情况,应认定合同有效。甲付清房款后,其请求乙交付房屋和办理过户是合理的。

当房价逐渐上升时,基于利益的驱使,出卖人在履行合同的过程中为争取最大利益常常提出各式各样的反悔理由,其中以夫妻双方只有一方签名,另一方事后不同意而主张合同无效的理由较为常见。同时,如果在购房人采取按揭付款或者转按揭付款的情况下,按照广州市各商业银行目前的操作,若出卖人已婚,还是需要夫妻二人共同到商业银行处当面签署有关的法律文件。为避免日后的麻烦,购房人最好还是要求出卖人的配偶在合同中签名或者要求出卖人的配偶出具同意出售房屋的函。同时,尽量缩短从签约到房屋过户的时间。

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