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购房百科:新房必读:购房合同暗藏七大陷阱详解

更新时间:2018-10-23 22:22:55 来源:枣庄房产网
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近期,楼市利好政策迭出,楼市的交易量和价格不断刷新纪录。但随着交易量的增加也使得关于房产买卖的合同纠纷增加。你知道新房交易合同中暗藏哪些猫腻吗?这里对那些不公平条款逐一点评,购房者要擦亮眼睛哦!

一、所有广告都可不负责?NO

绝对地将售楼广告、楼书、图文资料、效果图等排除出要约的范围。如条款中规定“出卖人售楼广告、楼书、图文资料、折页、户型单张、外立面效果、园林效果图、模型、展示层(含样板房、公共空间、大堂)及其他所有的口头、书面或任何其他方式的宣传资料的内容、数据、图示、色彩等均不构成要约,不具有合同效力,买卖双方的权利义务概以买卖合同及本补充条款为主。”或者约定“买受人在签署合同前,出卖人就本房地产所作的所有销售广告和宣传资料仅为要约邀请,不构成合同的组成内容,买卖双方不受其约束,上述销售和宣传资料包括但不限于示范单位、临时构筑物、装饰物、销售模型等”。

点评意见:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任”,所以不能绝对地认为销售广告和宣传资料不构成要约,而需要根据销售广告和宣传资料的具体内容进行判断。

二、不可抗力是啥?不能啥都算

开发商的格式合同里规定的不可抗力过于宽泛也是常见的问题。

如有条款规定:“合同所指不可抗力,包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、国家相关法律、法规和政府相关政策调整及变动、政府主管机关、测量机构原因导致房屋面积测量误差等非出卖人可预料及控制的情况。对因不可抗力发生的延期交房或者其他违反合同约定义务的,出卖人有权相应顺延履行相应义务,且不承担违约责任。”

还有条款中不可抗力包括“施工中遇到有异常困难或重大技术问题不能及时解决;施工中遇到有罢工、社会群体性事件、道路封锁、原材料短缺、战争、暴乱等社会异常事件,强风、大雨天气、火灾、水灾、地震等自然灾害等”。

点评意见:《民法通则》第一百五十三条“本法所称的不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”,“不可抗力”具有其明确的内涵,其适用条件是十分苛刻的,其适用范围也是有边界的。而房地产开发具有很强的专业性,房地产企业应有足够的经验和能力判断天气因素可能对施工带来的影响,并且能够预判政府测量中可能存在的相关误差,在施工过程中对这些问题足以预见并在工期设置上做出适当安排的可能,完全可以避免这类情形对合同履行带来的不良影响。所以这类情形由于其是可预见、可避免、可克服的,就不属于“不可抗力”的范畴。

三、按揭贷款风险自担?或不公平

很多房屋买卖合同中,会将按揭贷款的风险全部压在买方身上,如有规定“买受人采用买卖合同第六条按揭贷款方式履行付款义务的,买受人应按照相关银行的要求办理按揭贷款申请手续,该申请是否获得批准由银行根据买受人的条件自行决定,与出卖人无关。若银行因信贷政策等原因不批准买受人的按揭贷款申请,买受人须在银行正式批复之后的七日内一次性付清剩余价款,否则视为买受人违约,买受人须按买卖合同第六条的规定承担逾期付款的违约责任”。

点评意见:这其中也规避了开发商的责任,存在不公平之处。“从这类条款中很难直接发现具体的违法性或不公平性。但在具体的操作中,很多开发商会向消费者推荐可以按揭的银行机构,并对获得贷款的几率做出保证,从而诱导消费者签订合同。但在拟定合同条款时,并不将这类保证声明纳入合同内容,枣庄房产网,当消费者不能获得贷款时,并不能依据合同条款追究开发商的责任,反而可能会导致自身不能及时缴纳房款而违约,最终向开发商承担违约责任的情形。”

四、违约责任不对等?不公平

不少的买卖合同中存在买卖双方违约责任不对等的情况。

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